Priemyselné parky dominujú záujmu zahraničných investorov aj naďalej
Celkové investície do komerčných nehnuteľností za rok 2020 poklesli oproti minulému roku o 27 % na 502 miliónov eur. Najatraktívnejšie boli pre investorov priemyselné nehnuteľnosti s približne 49 % podielom na celkových investíciách. Priemyselné nehnuteľnosti boli posilnené zmenou správania spotrebiteľov počas pandémie a zrýchlenou expanziou e-commerce. Naďalej stúpa podiel ázijského kapitálu, ktorý bol v tomto roku ťahaný singapurskými investíciami do priemyselných nehnuteľností na Slovensku, ktoré si naďalej udržuje reputáciu bezpečnej investičnej lokality s konkurenčnými výnosmi.
Celkový objem transakcií v oblasti komerčných nehnuteľností na Slovensku dosiahol v roku 2020 hodnotu 502 miliónov eur. Ide o 27 % pokles oproti predchádzajúcemu roku, čo je spôsobené zvýšenou opatrnosťou investorov a čiastočne aj zníženým apetítom po aktívach v oblasti retailu z dôvodu neistoty ohľadom dopadu pandémie na ich budúci vývoj. Spoločnosť Cushman & Wakefield eviduje viacero transakcií začatých v druhej polovici roka, ktoré sa nestihli uzavrieť do konca roka. Takmer tri štvrtiny transakcií bolo realizovaných v Bratislavskom kraji nasledovanom Trnavským krajom s približne 9 % podielom na investičnej aktivite v krajine.
Viac ako 18 % objemu investícií bolo predaných v rámci prepojených subjektov, kedy sa nehnuteľnosť presúva medzi dvoma entitami patriacimi pod spoločnú skupinu. Priemyselné nehnuteľnosti zaznamenali zvýšený objem medzinárodných portfóliových transakcií.
Cushman & Wakefield a jeho investičný tím, ktorý je súčasťou silnej stredoeurópskej platformy, poskytoval poradenstvo na strane kupujúceho alebo predávajúceho až pri 48 % z celkového objemu všetkých tohtoročných transakcií. Ide o nárast o 26 percentuálnych bodov oproti minulému roku.
Až 49 % objemu transakcií si pripísal sektor priemyselných nehnuteľností, čo predstavuje značný nárast oproti priemeru 37 % v rokoch 2016 až 2019. Približne 37 % investícií smerovalo do oblasti kancelárskych nehnuteľností (oproti 29 % medzi rokmi 2016 a 2019) a iba približne 11 % investičnej aktivity sa zrealizovalo v oblasti retailu. Zvyšné 3 % investícií patrili do hotelového sektora. Až 90 % tohtoročného objemu investícií bolo alokovaných v prvej polovici roka.
Najväčšou realizovanou transakciou roka 2020 na Slovensku bol predaj portfólia priemyselných parkov Goodman v Senci a Košiciach svetovo pôsobiacemu singapurskému fondu GLP, ktorý táto transakcia dostala na piatu priečku medzi vlastníkmi priemyselných nehnuteľností na Slovensku s celkovo 167-tisíc metrami štvorcovými prenajímateľnej plochy. Pripojil sa tak k pätici najvýznamnejších spoločností poskytujúcich priemyselné priestory, kde okrem neho patrí aj Prologis, CTP, P3 a čínsky CNIC. Cushman & Wakefield pri tejto transakcii, ktorá okrem Slovenska zahŕňala aj Poľsko, Česko a Maďarsko, pôsobil ako poradca na strane kupujúceho GLP.
Priemyselný sektor zaznamenáva vysoký zahraničný dopyt, ktorý je v súčasnosti obmedzený len ponukou moderných, dobre umiestnených parkov, ktoré ešte neboli predané v predchádzajúcich rokoch. Dôkazom toho je aj predaj logistického parku Palmira Senec, ktorý prešiel spod Palmira Capital Partners / Apollo Global Management do rúk singapurského štátneho fondu GIC a predstavuje približne 127-tisíc metrov štvorcových prenajímateľnej plochy. Po novom tak tieto plochy spravuje P3, ktorý je momentálne v objeme vlastnených plôch priemyselnou trojkou na Slovensku.
Svoju pozíciu na slovenskom logistickom trhu posilnil aj český fond REICO, ktorý v prvom štvrťroku kúpil v Seredi dva sklady od ruského developera PNK Group. Sklady ponúkajú dokopy približne 44-tisíc metrov štvorcových a majú priamy prístup na rýchlostnú cestu R1, ktorá sa napája na diaľnicu D1.
Celkový objem transakcií v priemyselnom sektore dosiahol v roku 2020 hodnotu vyše 248 miliónov eur, pričom väčšina z toho mala formu portfóliových transakcií.
Medzi významné kancelárske transakcie tohto roka patrí predaj budovy ROSUM patriacej Penta Real Estate o celkovej prenajímateľnej ploche vyše 22-tisíc metrov štvorcových nemeckému privátnemu fondu ECE. Budova bola postavená v roku 2016 pri križovatke najdôležitejších mestských ťahov – Bajkalskej a Ružinovskej ulice a má zelenú certifikáciu LEED Gold.
Významné kancelárske transakcie sa nediali iba v Bratislave, čoho dôkazom je aj kúpa business centra BCT-1 (vyše 17-tisíc m2) v Košiciach slovenskou skupinou Occam Real Estate od developera Penta Real Estate.
Kancelársky sektor dosiahol v tomto roku celkový objem transakcií vo výške 183 miliónov eur pričom spoločnosť Cushman & Wakefield očakáva zvýšenie záujmu investorov o tento segment po dokončení viacerých novopostavených projektov po ich úspešnom doprenajatí. Zároveň v tomto sektore eviduje aj viacero väčších, rozrokovaných transakcií v rôznych fázach predaja.
Retailový trh bol tento rok najviac zasiahnutý poklesom mobility a následným poklesom tržieb obchodných centier. Najväčší prepad tržieb zaznamenali nákupné centrá v blízkosti biznis centier z dôvodu vyššej miery práce z domu. Retailové transakcie v roku 2020 predstavovali iba okolo 56 miliónov eur, pričom išlo prevažne o transakcie z prvého štvrťroku, ktoré boli negociované ešte v roku 2019. Ide napríklad o predaj obchodného centra Dubeň v Žiline, ktoré po novom vlastí spoločnosť Mirage patriaca Georgeovi Trabelssiemu.
Pokiaľ ide o zdroj kapitálu, najväčší podiel na celkových investíciách mali v roku 2020 ázijskí investori (40 %), následne slovenskí (37 %), európski – s výnimkou Česka a Slovenska (12 %) a českí investori (10 %). Najvyšší nárast v posledných rokoch patrí jednoznačne kapitálu z Ázie, no v tomto roku mali nadpriemerný podiel na investíciách aj slovenskí investori. Tí dominovali najmä v individuálnych transakciách regionálneho významu, zatiaľ čo veľkí zahraniční inštitucionálni investori realizujú nákupy čoraz viac formou medzinárodných portfóliových transakcií.
Spoločnosť eviduje zníženie výnosovej miery pre najatraktívnejšie nehnuteľnosti (z angl. prime yield) v priemyselnom sektore na úroveň 6,00 %, čo odzrkadľuje rastúci dopyt investorov po tomto druhu aktíva a vysokú likviditu a organický rast daného sektora posilneného prítomnosťou viacerých automobiliek a ich dodávateľov, ako aj rastúcim predajom cez internet.
Kancelárske nehnuteľnosti zaznamenali behom roka mierne zvýšenie výnosovej miery o 0,25 percentuálneho bodu na úroveň 5,75 %. Je to výsledok mierneho nárastu vo vnímanom riziku zo strany investorov, ktoré pramení z rastúcej saturácie kancelárií v hlavnom meste počas obdobia spolu so stúpajúcou mierou práce z domu, ktorá môže mať vplyv na dopyt po kanceláriách. Stále platí, že kancelárske nehnuteľnosti s dlhými nájomnými zmluvami a bonitnými nájomníkmi dokážu prilákať investorov pri výnosovej miere pod 5,50 %.
Opatrní sú aj investori v retailovom sektore s dosiahnuteľnou výnosovou mierou u obchodných centier vo výške 6,00 %, čím sa po prvý raz dostali na úroveň výnosov priemyselných nehnuteľností. Rastúca výnosová miera obchodných centier je pozitívnym signálom pre investorov hľadajúcich akvizície retailových aktív s pridanou hodnotou, avšak po prepade výkonnosti centier v roku 2020 je ochota majiteľov predávať vo všeobecnosti nízka a sektor čaká na stabilizáciu v najbližších rokoch.
,,Spomalenie investičného trhu v prvej polovici roka či zastavenie niektorých transakcií vyplynulo z bezprecedentnosti lockdownu a následného nesúladu pri otázke ocenenia predmetných aktív. Bol to dôsledok nejasnosti, či ceny dohodnuté pred lockdownom správne reflektujú riziko trhu po vypuknutí pandémie. Napriek počiatočnej neistote však vidíme nábeh na silný rok 2021 vrátane investícií do retailu, čo by mala podporiť úspešná implementácia opatrení na boj proti pandémii koronavírusu a dostupnosť očkovania. Slovenský investičný tím Cushman & Wakefield pokračuje v práci na viacerých už rozbehnutých transakciách,“ hovorí Marián Fridrich, Managing Partner v Cushman & Wakefield Slovensko.
