Priemysel a logistika v strednej a východnej Európe lákajú investorov

Najnovšia správa ExCEEding Borders: Industrial and Logistics Market in CEE-17 hovorí o kľúčových trendoch, výzvach, technológiách, trhu práce a investičných stimuloch v tomto odvetví. Identifikovala kľúčové výzvy, ku ktorým patrí dostupnosť pozemkov a nehnuteľností v lokalitách, ktoré spĺňajú očakávania developerov aj koncových užívateľov. Dostupnosť a spoľahlivosť verejných služieb, napojenie na dopravnú infraštruktúru, dostupnosť a zručnosti pracovnej sily a prístup k investičným stimulom.

Trhy s priemyselnými a logistickými nehnuteľnosťami v celom regióne strednej a východnej Európy sa nachádzajú v rôznych fázach vyspelosti, a to ako z hľadiska veľkosti, tak z hľadiska tempa rozvoja. Celková ponuka moderných priemyselných a logistických priestorov v regióne CEE-17 je celkovo vyše 50 miliónov m². Z tejto ponuky možno súčasnú dostupnosť kategorizovať ako nízku, pričom väčšina trhov zaznamenáva mieru neobsadenosti pod 5 %.

Kevin Turpin, regionálny riaditeľ pre prieskum v strednej a východnej Európe vysvetľuje: „Dopyt zo sektoru priemyslu a logistiky v regióne strednej a východnej Európy bol v posledných rokoch celkovo silný a poháňaný 3PL (logistika tretích strán), maloobchodom a distribúciou, nasledovanými ľahkou výrobou, automobilovým priemyslom a FMCG* sektorom (*rýchloobrátkový spotrebný tovar).

Počas pandémie, ale aj výhľadovo očakávame určité zmeny v objeme tohto dopytu, pričom svoje požiadavky budú zvyšovať odvetvia, ako je elektronický obchod, dátové centrá a špeciálne úložiská. Napriek tomu má región strednej a východnej Európy dlhú priemyselnú tradíciu a zostáva veľmi atraktívny pre výrobcov, ktorí pochádzajú z celého spektra od automobilových dielov, cez letecký priemysel, kovy a plasty, komplexnú elektroniku, domáce spotrebiče, potraviny, nápoje, farmáciu a lekárske zariadenia.“

Očakáva sa, že elektronický obchod porastie rýchlejším tempom a podporí dopyt v týchto náročných časoch. Očakáva sa tiež, že v dlhodobejšom horizonte vznikne väčší dopyt zo strany výrobcov po priblížení častí svojho dodávateľského reťazca Európe, aby tým zmiernili určité riziká, ktorých vznik sa dalo pozorovať. V budúcnosti to môže znamenať, že v skladoch budú väčšie zásoby alebo firmy budú vyrábať bližšie ku koncovému spotrebiteľovi, čo by sa tiež mohlo premietnuť do vyššieho dopytu po priemyselných a logistických priestoroch.

Stabilná výška nájmu

Nájomné v celom regióne CEE-17 bolo do značnej miery stabilné, pričom rast bol zaznamenaný v najvyhľadávanejších lokalitách a tam, kde je obmedzená dostupnosť. Očakávame, že tento trend bude pokračovať, najmä pre dostatočný dopyt a stavebné náklady, ktoré v posledných niekoľkých rokoch tiež rástli. Typické celkové nájomné v celom regióne sa pohybuje medzi 2,90 a 5,50 eur za m²/mesiac, aj keď trhy v skorších fázach vývoja môžu v súčasnosti dosiahnuť vyššie 7 eur za m²/mesiac.

Ceny pozemkov a stavebné náklady

Pokiaľ ide o náklady na dodanie, zhromaždili sme tiež orientačné ceny pozemkov (za predpokladu, že už majú vydané povolenie) a pevných stavebných nákladov (na štandardný sklad). Typické ceny pozemkov v celom regióne sa pohybujú medzi 10 a 80 eur za m², ale vzhľadom na nedostatok pozemkov v najvyhľadávanejších lokalitách, najmä v tých, ktoré sú bližšie k veľkým mestám alebo ekonomickým centrám/strediskám produkcie, môžu ceny vzrásť až na 120 až 150 eur za m².

Typické pevné stavebné náklady na „štandardný“ sklad sa pohybujú v celom regióne medzi 300 a 600 eur za m². Na niektorých trhoch boli hlásené vyššie náklady, ale celkovo kombinácia zvýšených nákladov na pracovnú silu a materiál v posledných niekoľkých rokoch viedla k zvýšeniu stavebných nákladov až o 25% alebo viac.

Trendy v odvetviach

Medzi odvetvia, ktoré by mohli byť najviac zasiahnuté pandémiou, patrí automobilový priemysel. V strednej a východnej Európe existuje viac ako desať popredných svetových výrobcov automobilov, vrátane všetkých spoločností zaoberajúcich sa dodávkami dielov, dopravou a logistikou a predajcovia, ktorí zamestnávajú stovky tisíc ľudí. Akýkoľvek zásadný pokles v tomto sektore bude mať teda značný ekonomický dosah.

Farmaceutické spoločnosti, spoločnosti zaoberajúce sa logistikou tretích strán a elektronický obchod sú tiež silnými hráčmi v strednej a východnej Európe, ale zdá sa, že ich budúcnosť vyzerá oveľa priaznivejšie. Akonáhle bude vakcína pre COVID-19, bude sa musieť vyrábať, skladovať a distribuovať v značných objemoch, takže môžeme predpokladať, že časť týchto služieb sa bude realizovať zo strednej a východnej Európy.

Elektronický obchod a 3PL v poslednom desaťročí postupne rástli v strednej a východnej Európe. V logistickom sektore možno nájsť všetky veľké mená od DHL, UPS, FedEx atď. Je pravdepodobné zvýšenie dopytu po online tovare a službách, vrátane potravín, hobby marketov, záhradníctva, športu a rôznych druhoch elektroniky a online zábavy, čo by v nasledujúcich rokoch znamenalo zvýšený dopyt po priemyselných a logistických priestoroch.

Richard Urvay, riaditeľ Colliers International, komentuje situáciu na slovenskom trhu: „Región strednej a východnej Európy zaznamenáva vyšší dopyt v logistickom sektore najmä v segmente e-commerce. Čoraz výraznejší je aj vplyv 3PL operátorov špecializujúcich sa na regálový trh. Pri výbere správnej lokality je enormne dôležitá funkcia konzultanta pre oblasť nehnuteľností, ktorý dokáže správne vyhodnotiť najefektívnejšie riešenie a navrhnúť správny postup. Za účelom prilákania väčšieho počtu e-commerce hráčov na  Slovensko by sa mal pridať aj štát vytvorením kvalitných ekonomických podmienok. Tu vidíme stále veľké rezervy v porovnaní s ostatnými štátmi strednej a východnej Európy.“

Právne stimuly pre investície

Väčšina krajín CEE-17 sa zaviazala podporovať investície do sektoru priemyslu a logistiky prostredníctvom aspoň jednej metódy stimulácie. Tieto právne stimuly sa v jednotlivých krajinách líšia, ale príklady zvyčajne zahŕňajú podporné programy, nenávratné granty/štátne financovanie, zníženie/oslobodenie od dane z príjmu právnických osôb, zjednodušené predpisy, lepšiu administratívnu podporu a podobne. Účelom rôznych stimulov je vykonať jednu alebo viac z nasledujúcich možností: podpora inovácií, zvyšovanie ekonomickej aktivity, vytváranie nových pracovných príležitostí, zvyšovanie produktivity alebo zvyšovanie konkurencieschopnosti trhu.

Lukáš Hejduk, partner CMS a riaditeľ pre realitný trh v strednej a východnej Európe, komentuje: „Vzhľadom na to, že priemyselná produkcia je vo väčšine krajín strednej a východnej Európy takmer rekordná, je nepopierateľné, že sa tento región stal magnetom pre výrobné a logistické operácie. Krajiny strednej a východnej Európy prilákali významné množstvo zahraničných investícií, a to najmä vďaka kvalifikovanej pracovnej sile v regióne, rýchlo sa rozvíjajúcej infraštruktúre a nižším mzdovým nákladom v porovnaní so západnou Európou. Navyše, investori v priemyselnom a logistickom odvetví majú v mnohých krajinách k dispozícii zaujímavé investičné stimuly. Právni poradcovia môžu zohrávať dôležitú úlohu nielen pri znižovaní rizík, ale môžu investorom tiež pomôcť identifikovať možnosti, ako ťažiť z inovácií a maximálne využiť príležitosti na rozvoj.“

Zatiaľ čo niektoré krajiny v regióne (Lotyšsko, Čierna Hora, Srbsko a Slovinsko) neponúkajú stimuly konkrétne zamerané na odvetvie priemyslu a logistiky, podniky v týchto krajinách môžu využívať existujúce základné právne stimuly. Rozpis dostupných príležitostí v správe podľa jednotlivých krajín umožňuje investorom lepšie identifikovať hlavné miesto pre ich podnikanie alebo nehnuteľnosti.

Michal Huťan, partner CMS Slovensko, komentuje situáciu na slovenskom trhu:  „Viac ako polovica logistického sektoru je koncentrovaná v Bratislavskom kraji, resp. v západnej časti Slovenska, kde je dostatočne vybudovaná infraštruktúra diaľnic a rýchlostných ciest. Slovensko by preto malo byť aktívnejšie pri budovaní infraštruktúry smerom do východných regiónov, kde aj výška dovolenej štátnej pomoci a investičných stimulov je vyššia ako na západe. Určite by to mohlo prilákať viac investícií práve do týchto regiónov. Rovnako by sa mal štát viac snažiť o zefektívnenie legislatívy v oblasti územného plánovania a výstavby, ktorá je na Slovensku zastaraná. Zdĺhavý a ťažkopádny povoľovací stavebný proces spôsobuje investorom pri budovaní priemyselných a logistických budov alebo parkov mnohokrát problémy a neistotu. V tejto oblasti má Slovensko rozhodne čo doháňať.“

Trh práce a investície – zmeny v trendoch

Oblasť strednej a východnej Európy vždy patrila medzi prvé destinácie v mysliach zahraničných investorov z výrobného a logistického sektora, keď hľadali spôsoby ako ušetriť na osobných nákladoch a dostupnú pracovnú silu. Tento záujem neklesá, ale dôvody sa zmenili. Paweł Kopeć, riaditeľ Centra Enterprise Solutions v Randstade, vysvetľuje: „Náklady sú stále dôležitým faktorom, ale investori tiež oceňujú stabilné vývojové podmienky, ktoré po vypuknutí COVID-19 symbolizujú len mierne zmeny miery nezamestnanosti v krajinách strednej a východnej Európy. Kvalifikácia zamestnancov sa stáva nevyhnutnou aj pre nových investorov. A napriek nízkej nezamestnanosti na národnej úrovni stále existujú oblasti s vysokou dostupnosťou vzdelaných a dobre pripravených pracovníkov pre prácu.

Priekopníci, ktorí sa rozhodnú investovať v týchto lokalitách, majú šancu dosiahnuť na trhu práce niečo jedinečné – verný a oddaný personál. V krátkodobom horizonte však spoločnosti skôr prestavujú svoju pracovnú silu než zvyšujú počet zamestnancov, stále majú na pamäti možnosť druhej vlny COVID-19. Výsledkom je naša predpoveď, že dočasná pracovná sila sa stane ešte populárnejším riešením na trhu. Pandémia tiež priniesla ďalšie zmeny v spôsobe, akým sa zamestnanci pozerajú na svojho budúceho zamestnávateľa. V blízkej budúcnosti očakávame, že istota zamestnania a finančná stabilita spoločnosti zmenší medzeru v plate a výhodách pri kritériách výberu zamestnania.“