Rast nájomného zostal v roku 2020 pozitívny, tvrdí Prologis
Index výšky nájomného Prologis Logistics Rent Index, ktorý bol predstavený v roku 2015, mapuje trendy čistého rastu nájomného na kľúčových trhoch s logistickými nehnuteľnosťami v Severnej Amerike, Európe, Ázii a Latinskej Amerike. Metodika spoločnosti Prologis sa zameriava na výšku nájomného za logistické budovy očistenú od koncesií.
Index výšky nájomného kombinuje poznatky lokálnych tímov Prologis o dynamike trhových cien s dátami z globálneho portfólia spoločnosti. Sadzby nájomného na regionálnej a globálnej úrovni sú váženými priemermi, ktoré sú založené na odhadoch trhových výnosov.
V celosvetovom meradle, aj napriek poklesu v prvej polovici roka, spôsobila pandémia do konca roku 2020 zvýšenie nájomného o 2,9 %. Nadpriemerný dopyt viedol v Severnej Amerike k zdravému rastu nájomného. Aj v Európe došlo k obnoveniu úrovne dopytu z dôvodu obmedzenej ponuky a rastu segmentu pokrývajúceho základnú každodennú spotrebu.
Oddelenie Prologis Research predpokladá pokračovanie rastovej trajektórie na všetkých trhoch, kde Prologis pôsobí. Štrukturálne trendy v dopyte a rastové prekážky na strane ponuky, napríklad dlhšie povoľovacie procesy či zvyšovanie nákladov na modernizáciu, poukazujú na trvalú odolnosť logistického segmentu, a to aj napriek pretrvávajúcej ekonomickej neistote.
Očakáva sa, že expanzia bude najvýraznejšia vo výplňových lokalitách, kde by rozširovanie e-fulfillmentu malo viesť ku konkurenčnému boju o najlepšie lokality. Vyššia výkonnosť regionálnych distribučných trhov, ktoré profitovali z veľkého dopytu v roku 2020, sa od roku 2021 môže normalizovať. Nová ponuka sa objaví aj na čiastkových trhoch s nízkymi prekážkami.
„Rast nájomného zostal v roku 2020 pozitívny a čisté efektívne nájomné sa medziročne prakticky nezmenilo – stúplo o 0,3 %. Dopyt bol riadený štrukturálnymi trendmi, medzi ktoré patrí rast e-commerce, prehodnocovanie úrovne držaných zásob či nutnosť rýchlych dodávok na trh. Vo všeobecnosti bol dopyt poháňaný priemyselnými odvetviami, ktoré zabezpečujú základné výrobky každodennej spotreby, čo podčiarkuje dôležitosť celého sektora a dodávateľského reťazca. Očakávame, že v roku 2021 bude rast a zdravý vývoj dopytu na európskych trhoch pokračovať,“ hovorí Dirk Sosef, riaditeľ výskumných a strategických iniciatív spoločnosti Prologis v Európe.
Neistota počas pandémie viedla v priebehu druhého štvrťroku 2020 k negatívnemu vývoju výšky nájmov na väčšine svetových trhov. Výnimkou boli Japonsko a Brazília, ktoré po celý rok zaznamenávali stabilný alebo pozitívny vývoj. Severná Amerika a Brazília zaznamenali v roku 2020 rast nájmov. Štrukturálny dopyt rýchlo posilnil pozitívne nastavenie cien na týchto trhoch, modernizačné náklady sa stále zvyšovali.
Pokles nájmov bol najvýraznejší na trhoch so širokou ponukou. Medzi tieto trhy, ktorých je relatívne málo, patria Houston, Poľsko a západná Čína. Väčšina trhov zaznamenala rýchle oživenie. Koncesie, ktoré boli pôvodne poskytnuté na zabezpečenie obsadenosti, boli vzápätí zrušené. Neobsadenosť zostala na nízkej úrovni a dopyt zostal zdravý.
V roku 2021 sa očakáva, že štrukturálne trendy zvýšia dopyt po špičkových logistických nehnuteľnostiach. Dodávateľské reťazce budúcnosti budú väčšie, rýchlejšie, odolnejšie a bližšie koncovým spotrebiteľom. Na technologický pokrok, ktorý zvyšuje efektivitu a rieši problémy zákazníkov, sú potrebné moderné priestory.
Očakáva sa aj zrýchlenie adopcie e-commerce zvýrazní potrebu väčších priestorov v blízkosti koncových spotrebiteľov. Mestský fulfillment skracuje dodacie lehoty, optimalizuje náklady a znižuje celkový počet najazdených kilometrov. Zákazníci, ktorí sa o udržateľnú prevádzku zaujímajú, zaznamenajú – aj vďaka sieti mestského fulfillmentu, znížené emisie uhlíka.
Podľa Prologis disrupcie v dôsledku pandémie budú pokračovať. Lockdown a ďalšie situácie súvisiace s vývojom pandémie COVID-19 môžu obmedzovať prevádzku zákazníkov, no očakáva sa, že volatilita bude menšia ako v roku 2020, pretože mnoho zákazníkov už má prehľadnejšie dodávateľské reťazce.
Spoločnosť Prologis je presvedčená, že rastúce zásoby by mali prispieť k rastu dopytu. Maloobchodníci zvyšujú zásoby tovaru, aby uspokojili nárast dopytu zo strany spotrebiteľov, čo by malo viesť k navýšeniu dopytu po priestoroch. Očakáva sa, že hospodárske oživenie bude viesť v druhej polovice roku 2021 k cyklickému dopytu. Predpokladom je, že úspešné očkovacie programy povedú k opätovnému otvoreniu ekonomík a ekonomickému vzostupu, ktorý bude generovať cyklický dopyt.
Je pravdepodobné, že vzrastú náklady na modernizáciu a naďalej budú existovať prekážky pre vznik novej ponuky priestorov. Prílev kapitálu do segmentu logistických nehnuteľností sa zvýšil, čo viedlo ku konkurenčnému boju o nehnuteľnosti i možnosti novej výstavby.
