COVID-19 vs. Konerčné nehnuteľnosti: kto vyjde z pandémie ako víťaz?

Už niekoľko mesiacov sa komerčné nehnuteľnosti nachádzajú pod tlakom koronavírusu. Na začiatku roku 2020 bolo sledované mierne ochladenie trhu a pokles dopytov. A s príchodom marca už bolo jasné, že COVID-19 ovplyvní aj realitný trh. Po počiatočnej neistote a prehodnocovaní toho, aký model fungovania sa za neustále meniacich podmienok a obmedzení oplatí, sa situácia postupne stabilizuje. Dnes už môžeme zhodnotiť, ktoré segmenty realitného trhu vyšli zo súboja najlepšie.

U komerčných nehnuteľností sa vplyv pandémie prejavuje individuálne. Súvisí predovšetkým so skladbou súčasných nájomcov s prihliadnutím na faktory, ako sú stabilita príjmov, obsadenosť či odolnosť prevádzky. Komerčným nehnuteľnostiam sa darí rovnako dobre, ako ich nájomcom. Špecialisti z realitno-poradenskej spoločnosti 108 AGENCY zhrnuli svoj pohľad na dopady „koronakrízy“ na jednotlivé segmenty a prichádza s odhadmi ďalšieho vývoja.

Obchodné centrá a rekreačné zariadenia utrpeli najviac

Z komerčných realít boli značne postihnuté hotely, predovšetkým so zameraním na zahraničnú klientelu a obchodné centrá, ktoré boli dlhú dobu uzavreté alebo mali veľmi obmedzenú prevádzku. Budúca podoba maloobchodného trhu zrejme bude do veľkej miery ovplyvnená presunom zákazníkov do sveta e-commerce a online nakupovanie pravdepodobne v budúcnosti ovplyvní obsadenosť obchodných plôch. Nákupné centrá sa dôsledkom týchto zmien môžu zmeniť na tzv. Experience centrá, kde sa zákazník s produktom zoznámi a následne si ho bude môcť objednať online s expresným doručením na svoju adresu.

„Razantné obmedzenie najviac zasiahlo gastro prevádzky, ktoré fungovali vo veľmi obmedzenom režime so skrátenou pracovnou dobou. Evidujeme aj prípady uzatvárania jednotiek v obchodných centrách. Najlepšie sa dnes darí potravinovým reťazcom, lekárňam, predajcom liehovín, hobby marketom, predajcom a servisom športového vybavenia a v neposlednom rade aj predajcom nábytku“ hovorí Jakub Velko, leasing konzultant v 108 AGENCY.

„Bude veľmi zaujímavé sledovať vianočné tržby, od ktorých sa bude odvíjať budúca situácia – obraty ovplyvní životaschopnosť firiem. Uvidíme, či po Vianociach nastane eufória či sklamania a zákazníci dostanú strach z „predvojnového stavu“ a budú míňať menej a to len za základné potreby a služby,“ dodáva Jana Pavlíčková z pražskej pobočky 108 Agency.

Trh kancelárskych priestorov prechádza transformáciou

Bez ohľadu na druhú vlnu epidémie si treba priznať, že každá kríza prináša aj pozitíva, ktoré reštartujú mnohé zabehnuté systémy, prinesú inovácie a hlavne majú za následok zomknutie spoločnosti s cieľom predísť v budúcnosti podobnej katastrofe. Mnohé firmy, ktoré si prenajímajú kancelárske priestory poslali v čase koronavírusu svojich zamestnancov na home office až do odvolania, kde niektorí sa už vrátili späť do svojich kancelárií, no niektorí stále pracujú z domu a niektorí sa už  ani  naspäť nevrátia, minimálne nie v takej miere ako  boli zvyknutí.

Slovíčko home office sme si nikdy nerozmenili na drobné nakoľko sa jednalo skôr o akýsi zamestnanecký benefit. Dnes už však môžeme povedať, že práca z domu je už pre mnohé pracovné pozície aj benefitom pre zamestnávateľa formou optimalizácie nákladov a zvýšenia produktivity mnohých zamestnancov, čo je už dnes merateľne dokázateľné. Perspektívne tak firmy získavajú väčší priestor na technologický upgrade a následné zefektívnenie interných procesov ako takých. Dosah zamestnávateľa na ľudí pracujúcich z domu bol minimálny, respektíve bol obmedzený na komunikáciu cez rôzne formy konferenčných video hovorov ako zoom, hangouts a pod.

“Avšak tu treba podotknúť, že garancie zo strany zamestnávateľa, ktoré by mali vytvárať inšpiratívne, zdravé a flexibilné pracovné prostredie sa znížili na minimum alebo úplne pominuli. Z tohto dôvodu vidíme revolúciu hlavne v technológiách, kde očakávame vývoj rôznych nástrojov, ktoré dopomôžu zamestnancom pri práci z domu a hlavne plnohodnotne nahradia pracovné prostredie ako také“, konštatuje Michal Rudinský, head of office v 108 Agency na Slovensku.

Aktuálne evidujeme pod výstavbou ca 95 500 m2 nových kancelárskych priestorov. Celkový objem kancelárii (A a B štandard) je v Bratislave niekde cez 1,89mil m2. Teda ak porovnávame aktivitu či už v developmente alebo leasingu s predchádzajúcimi obdobiami, môžeme hovoriť o oslabenej aktivite. Firmy sa viac zamerali na renegociácie Nájomných zmlúv, redizajn kancelárskych priestorov čo malo za následok “uvoľnenie“ celkom značného množstva m2 na trh.

Miera neobsadenosti každým dňom rastie – dnes sa eviduje 9,8%. Tento stav má za následok lepšiu strategickú a vyjednávaciu pozíciu pre firmy. Už tak vysoké ceny nájmov v mnohých biznis centrách klesli ako reakcia na zvýšený konkurenčný boj. Čo sa týka dizajnu, open-space bude vždy súčasťou pracovného prostredia, pozmení sa však jeho dizajn a využitie. Štandardné veľké open-space priestory centier zdieľaných služieb (shared service centers) s vysokou hustotou zamestnancov už dnes svižne reagujú na trendy, a požiadavky na priestory sa znižujú priamo úmerne s počtom zamestnancov potrebných na výkon práce v kancelárii.

„Požiadavky preto smerujú hlavne na lepšie technické a technologické prevedenie priestorov ako aj  dizajnové, ktoré ruka v ruke s vyšším komfortom umožní zamestnancom vyššiu produktivitu” dodáva Michal Rudinský zo 108 Agency. Zároveň už dnes sú súčasťou bežných kancelárii posilňovne, kaviarne, relax zóny, detské centrá a tzv. spiace miestnosti. Všetky uvedené funkcie vychádzajú už zo starého “work & life“ konceptu, na ktorý sme si v plnej miere mohli znovu siahnuť počas povinných home-officov.

Priemyselné nehnuteľnosti ako víťaz

V prípade priemyselného a logistického trhu je rozdielny stav medzi nehnuteľnosťami slúžiacimi pre výrobu a logistiku. V prípade logistiky viedla situácia k nárastu dopytu spôsobeného rozvojom e-commerce. Ani tu však neplatí rozvoj plošne. Prevádzka e-shopov, zásobujúcich napríklad kaderníctvo či reštaurácie a prevádzkarne, sa zastavila. U výrobných nehnuteľností hrá dôležitú úlohu výrobný program.

„Priemyselný segment postihla COVID-19 kríza najmenej. Bol očakávaný oveľa väčší útlm, ktorému ale nakoniec nič nenasvedčuje. V Nemecku prebieha fenomenálny boom na trhu priemyselných nehnuteľností a aj nemecká ekonomika skvelo funguje. Na Slovensku bol citeľný pokles v segmente automotive, ktorý sa ale  pomaly dostáva na svoje pôvodné čísla.“ hovorí Jakub Velko z oddelenia industriálnych nehnuteľností 108 Agency.

Otvárajú sa nové investičné príležitosti

Dopyt po priemyselných nehnuteľnostiach stále rastie. V hľadáčiku investorov sa objavujú predovšetkým skladovacie haly a významnú úlohu hrá mestská logistika. Tieto segmenty držia úroveň trhu a otvárajú  sa nové investičné príležitosti. Zásluhou rozvoju e-commerce a nadväzujúcej logistiky sa dopyt presunul na nehnuteľnosti, ktoré obsluhujú tieto rastúce segmenty. Preto je teraz zvýšená potreba umiestňovať tieto služby v požadovanej kvantite a kvalite do dobre dostupných lokalít a komerčné priestory v sledovanom období získali na význame aj z pohľadu investičných fondov. Tento jav priniesol pozitívne myslenie a nenaplnil obavy zo zmenšovania trhu a znižovania hodnoty komerčných nehnuteľností.

„Atraktivita investovania do Logistiky sa  významne zvýšila. Výkonnosť investičných produktov z oblasti logistiky nebola postihnutá  a e-commerce zároveň akceleruje nový dopyt a ochotu platiť vyššie nájomné v dobrých lokalitách.  Evidujeme dopyt aj od fondov, ktoré sa v minulých obdobiach primárne zameriavali na office, retail alebo hotelové transakcie,“ komentuje situáciu Branislav Jendek, Managing Director slovenskej pobočky 108 Agency a dodáva:  „Očakávania investorov sa teraz výraznejšie rozchádzajú s očakávaním vlastníkov. Kupujúci vďaka súčasnej situácii chcú nižšiu cenu, zatiaľ čo predávajúci majú vďaka stabilite segmentu predstavu o cene  vyššej ako v minulosti. Predpokladáme ale, že sa situácia v Q2 – Q3 2021 vráti k normálu, dôjde k väčšej pružnosti realizovania transakcií a výnosové očakávania predávajúcich aj kupujúcich zostanú nezmenené.“

Realitní sprostredkovatelia majú náročnejšiu prácu v podobe hľadaní kompromisov medzi ponukou a dopytom a dochádza tak k dlhšiemu procesu finalizácie obchodnej transakcie. Je teda potrebné sledovať vývoj situácie počas dlhšieho obdobia, ktorá ukáže nové tendencie a ponúkne priestor pre ďalšiu analýzu trhu.

Konečné zmeny na poli komerčných nehnuteľností po COVIDe možno len odhadovať. V sektore kancelárskych a retailových nehnuteľností stále panuje neistota a bude zaujímavé sledovať ich vývoj, keďže tieto dve oblasti budú čeliť najväčším výzvam. Kým priemyselné nehnuteľnosti možno vo všeobecnosti považovať za najstabilnejší segment, ktorý je voči koronavírusovej kríze odolný. V investičnom segmente sa prejavuje zmena smeru záujmu, kedy investori hľadajú predovšetkým skladovacie haly v dosahu miest, a objavujú sa tak nové investičné príležitosti.

Foto: Jakub Velko